Информационная поддержка бизнеса

Что говорит законодательство.

В гл. 234 ГК РФ указан перечень условий приобретательной давности на недвижимое имущество.

• Согласно ст. 234 ГК РФ любой недвижимый объект можно оформить в частную собственность в том случае, если человек на протяжении 15 лет добросовестно использовал недвижимость, но при этом не имел юридических прав.

Обратите внимание! Право владения объектом недвижимости признается законным только в том случае, если оно оформлено соответствующими госорганами по факту обращения лица, доказавшего владение в судебных органах.

• Закон гласит, что таким способом можно установить право обладания следующими категориями имущества:

• недвижимость, которая не состоит ни в чьей собственности;

• объекты, у которых есть собственник, но он не пользуется ими.

• Заявитель получает защиту своих прав по пользованию недвижимым имуществом еще до официального вступления в силу решения о вступлении законные права.

Условия при оформлении давностного владения.

Ст. 234 ГК РФ определяет требования, предъявляемые при оформлении давностного владения. Действие положений статьи распространяется как на граждан, так и на юридических лиц (организации).

• Претендовать на получение права собственности можно при следующих условиях:

• Добросовестное обращение с имуществом – это одно из обязательных требований. В законе нет четких критериев, которые понимаются под этим термином. К добросовестному отношению можно отнести поддержание чистоты и порядка, своевременную оплату коммунальных платежей, периодическое выполнение ремонтно-восстановительных работ.

• Беспрерывная эксплуатация недвижимости. Человек, который претендует на юридическое оформление права собственности, должен на протяжении 15 лет постоянно эксплуатировать объект. Если предметом оформления прав является квартира, то необходимо постоянно проживать в ней.

• Открытость использования недвижимости. Все заинтересованные лица должны знать о том, что человек использует недвижимость в своих целях. Главное, чтобы собственники, если таковые имеются, не выражали протеста.

• Полноценное использование недвижимости, как своей собственной. Человек не должен просто сохранять и поддерживать ее в надлежащем виде, он должен эксплуатировать ее по назначению.

• Если объект передан владельцу по трудовому договору (например, служебное жильё или автомобиль), нормы приобретательной давности не применяются.

Сроки приобретательной давности.

• Законодательством предусмотрен конкретный временной период, по истечению которого можно обратиться с исковым заявлением об официальном признании права владения объектом:

• 5 лет на движимые вещи и объекты;

• 15 лет на недвижимые объекты.

Обратите внимание! Закон также защищает права собственников имущества. На то, чтобы защитить свои интересы и восстановиться в правах, собственникам имущества отводится 3 года. Это значит, что человек, который по факту использует имущество без законных оснований, имеет право обратиться с иском об их получении лишь спустя 18 лет.

• Также необходимо учитывать, что понятие приобретательной давности на государственную собственность вступило в силу лишь в 1990 году. В связи с этим период владения имуществом до 1990 года не учитывается.

Когда невозможно применение приобретательной давности.

Существует ряд ситуаций, когда приобретательную давность нет возможности применить.

• При попытке узаконить право собственности на самостоятельно возведенные сооружения.

• В том случае, когда оформить право собственности можно только при определенных условиях (например, когда требуется приватизация).

• При самовольном, либо тайном использовании недвижимости.

• Когда человек пытается оформить право владения над определенной долей объекта, который принадлежит сразу нескольким собственникам.

Юридическая практика показывает, что судебные инстанции не часто выносят решения о признании права собственности на основании продолжительного владения.

Как воспользоваться приобретательной давностью.

• На земельный участок. Процедура давностного владения по отношению к земле может быть использована в 2-х случаях:

• заявитель в течение 15 лет обрабатывал бесхозный надел (например, предыдущий владелец умер, не оставив наследников);

• законный собственник длительное время не реализует право на участок.

Необходимые условия для оформления земельного участка:

• использование земли по целевому назначению;

• вовремя уплаченные налоги претендентом.

Если требования не соблюдаются, земельный участок переходит на баланс муниципального образования.

• На автомобиль. Право собственности на транспортное средство переходит к фактическому владельцу через 5 лет. Важным обстоятельством выступает пользование автомобилем по генеральной доверенности. Если в отношении имущества заключен договор аренды или лизинга, принцип давностного владения не применяется.

• На квартиру. Возможность регистрации прав собственника на основании длительного проживания предоставлена людям, которые пользуются жилым помещением не меньше 15 лет. Одно из обязательных условий — своевременная оплата коммунальных услуг и расходов по содержанию (например, проведение ремонта).

• На долю в помещении. Основания признания давностного владения долей жилплощади не отличаются от установления права собственности на помещение целиком. При этом обладатель части квартиры должен обладать информацией о законном владельце.

• На гараж. Приобретательная давность при оформлении гаража действует при условии, что постройка находится на участке, который принадлежит собственнику. Кроме того, сооружение должно соответствовать строительным и пожарно-техническим нормативам.

Порядок подтверждения приобретательной давности.

Право собственности с использованием правила приобретательной давности устанавливается только по решению суда. Заявления, связанные с оформлением бесхозяйных объектов или не востребованного владельцами имущества, также рассматриваются в судебной инстанции.

Обратите внимание! Законодательство не предусматривает автоматический переход прав по окончании периода приобретательной давности.

• Перед подачей иска в суд необходимо сначала обратиться к официальному собственнику недвижимости. Если неизвестно, кто является собственником, то надо обратиться в судебные органы с заявлением об установлении владельца.

• Основания подачи иска. В качестве причин для обращения с иском выделяют:

• отсутствие сведений о других претендентах на имущество;

• имущественные требования третьих лиц;

• отсутствие результата после проведения досудебного урегулирования.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ истец (заявитель) самостоятельно собирает доказательства, подтверждающие его право на недвижимость.

• Исковое заявление. Дела о признании приобретательной давности рассматривают в арбитражных или гражданских судах по месту нахождения собственности:

• к арбитражному суду обращаются с иском, когда истец занимается коммерческой или предпринимательской деятельностью;

• в районных (городских) судах рассматриваются все остальные ситуации;

• мировые судьи принимают обращение, если стоимость спорного имущества составляет менее 50 тыс. руб.

В исковом заявлении указывают:

• наименование и адрес судебного органа;

• персональные данные истца (фамилия, имя, отчество, почтовый адрес, контактный телефон);

• сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес проживания);

• дату начала владения;

• обстоятельства получения имущества;

• краткое описание спорного объекта (например, технические и кадастровые параметры недвижимости, характеристика транспортного средства);

• ссылки на действующее законодательство;

• просьба о признании права собственности;

• список документов, подтверждающих требование.

• Документы, которые в обязательном порядке необходимо прикрепить к иску:

• технический и кадастровый паспорта (копии);

• заключение об оценке имущества;

• справку из паспортного стола о регистрации в спорной недвижимости;

• чеки о приобретении строительных материалов;

• выписку из лицевого счета;

• квитанции о начислении коммунальных платежей на имя заявителя;

• копии расписок о передаче денежных средств за приобретение имущества.

• определение стоимости иска;

• определение и подтверждение факта оплаты национального налога;

• другие возможные доказательства и сведения о притязаниях заявителя.

В качестве доказательства могут быть приняты показания свидетелей о длительном владении спорным объектом.

• Стоимость иска рассчитывается индивидуально. Чаще всего за основу берется кадастровая стоимость. Если такие сведения отсутствуют, цена требований определяется по договору страхования. Цена иска не может быть ниже инвентаризационной оценки имущества.

• Госпошлина. От суммы иска определяется стоимость национальной пошлины. Ее размер составляет от 0,5 до 5%. Размер госпошлины в 2021 году может быть равен от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч рублей.

• Отказ в иске. Суды нередко отказывают фактическим собственникам в применении приобретательной давности. Основанием для отказа в иске выступают следующие обстоятельства:

• недостаточный срок владения недвижимостью (менее 15 лет);

• наличие требований о возврате собственности;

• незаконный способ приобретения имущества (например, при помощи обмана или мошеннических действий);

• нарушение условия непрерывности владения;

• договорная основа предоставления собственности в пользование.

В признании давностного права откажут, если при рассмотрении дела выяснится, что истец скрывал информацию о принадлежности спорного имущества.

• Оспаривание решения суда. Законодательство предоставляет гражданам и организациям право обжалования вердикта судьи в вышестоящие инстанции.

У сторон есть 1 месяц с момента вынесения мотивированного решения для подачи апелляционной жалобы. В судебном акте указываются причины, послужившие отказом в применении приобретательной давности.

Если истец уверен в своих правах, то ему необходимо представить дополнительные доказательства.

Приобретательная давность на бесхозное имущество.

• Отсчёт времени в отношении бесхозяйного объекта ведётся с момента начала владения. При этом трёхлетний период возможного возврата имущества не учитывается в общем сроке давности (в отличие от объектов, формально принадлежащих другим лицам).

• Оформление бесхозяйной недвижимости в Росреестре проводится при наличии судебного решения о признании права собственности.

• Дела об установлении юридических фактов рассматриваются в районном (городском) суде независимо от стоимости имущества. К участию обязательно приглашается территориальное отделение службы регистрации.

Обращение к нотариусу стало возможно без паспорта.

К нотариусу можно обратиться без паспорта, если Вы зарегистрированы в Единой биометрической системе. Нотариус попросит назвать номер мобильного телефона, по которому Вы зарегистрированы.

• Если телефон и биометрические данные совпадут – нотариус будет считать, что установил Вашу личность.

• Если нотариус засомневается в личности гражданина, то он тоже сможет проверить его по биометрии.

Процедура проверки утверждена приказом Минюста от 30.09.2020 № 228.

Список услуг нотариуса, которые можно получить удаленно.

• Можете не приходить к нотариусу лично, если хотите совершить любое из этих 9 нотариальных действий:

• засвидетельствовать подлинность перевода;

• передать документы другому лицу;

• передать деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса;

• депонировать движимые вещи, безналичные деньги или ценные бумаги;

• получить исполнительную надпись нотариуса;

• передать электронные документы на хранение;

• обеспечить доказательства;

• получить выписку из реестра уведомлений о залоге движимого имущества;

• удостоверить равнозначность электронного документа, изготовленного нотариусом в ином формате, электронному документу, представленному нотариусу.

Алгоритм удаленного обращения к нотариусу.

• Подайте заявление о совершении нотариального действия через единую информационную систему нотариата (далее – Система нотариата), подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Можно использовать подпись самого заявителя или представителя.

• Приложите необходимые документы в электронном виде.

• Федеральная нотариальная палата направит заявление нотариусу, который согласился работать удаленно. Этот нотариус сообщит стоимость услуг и реквизиты для оплаты.

• В течение 5 дней после поступления оплаты нотариус пришлет электронный нотариальный документ. Нотариус может отказаться и не совершать нотариальное действие – тогда он вернет оплату.

• Если документов недостаточно, нотариус отложит действие. У Вас будет 1 месяц, чтобы предоставить дополнительные документы или сведения. Если не сделаете это – нотариус откажется совершать нотариальное действие.

Удаленное заключение сделки с недвижимостью с помощью нотариуса.

• Новые правила упрощают такую сделку. Теперь стороны могут дистанционно заключить договор купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения. По ГК РФ такие договоры нужно составлять в виде единого документа с подписями сторон, иначе сделка недействительна (ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

• Стороны могут удостоверить договор у 2-х и более нотариусов – по количеству участников сделки. Такой договор будет считаться договором, который заключили в письменной форме в виде единого документа. Стороны сами выбирают, какие нотариусы удостоверят сделку, и кто из них подаст заявление на регистрацию. За удостоверение сделки каждый из участников платит нотариусу, к которому обращается, полную стоимость услуг.

• Нотариусы готовят электронный проект сделки в соответствии с условиями, которые согласовали участники сделки. Затем каждая сторона в присутствии нотариуса подписывает 2 документа:

• простой электронной подписью - экземпляр сделки в электронной форме;

• собственноручно - экземпляр сделки на бумаге, который остается у нотариуса.

Удаленное удостоверение электронных документов у нотариуса.

• У нотариуса можно удостоверить электронный документ. Нотариус изготовит документ в другом формате и удостоверит его равнозначность документу, который Вы представили. Изготовленный документ нотариус подпишет усиленной квалифицированной электронной подписью.

• Такую услугу нотариусы оказывают только удаленно. Плата за удостоверение электронных документов – 60 руб. за 1 мегабайт.

Получение информации о нотариальных действиях через Систему нотариата.

Теперь граждане и организации могут узнать про нотариальные действия из Системы нотариата. Например:

• Наследники смогут узнать, что умерший гражданин оставил завещание. Ранее приходилось обращаться во все известные нотариальные конторы.

• Через Систему нотариата можно узнать про открытое наследственное дело – номер дела и данные нотариуса.

• В Системе нотариата можно проверить действительность нотариального документа. Это можно сделать с помощью специальной маркировки, которую теперь наносят на нотариальные документы.

• Также в Системе нотариата можно узнать про нотариальные действия, которые совершили удаленно, отказались совершать, удостоверение сделок двумя и более нотариусами.

Поменялись тарифы за совершение нотариусом исполнительной надписи.

• Теперь закон устанавливает дифференцированные тарифы за совершение исполнительной надписи на документе.

• Кроме того, нотариус теперь вправе отказать в совершении исполнительной надписи, если полагает, что ее могут использовать в целях легализации доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма. В таком случае нотариус не несет гражданско-правовой ответственности.

Что изменилось

Комментарии

Вводится контроль операций с наличными со стороны Росфинмониторинга.

• Вводится четкий перечень клиентский операций, о которых надо будет сообщать в Росфинмониторинг каждой группе компаний той или иной направленности (банки, страховые компании, ломбарды, почта и так далее).

• Для компаний с «белым» оборотом новые правила даже упрощают деятельность. Из перечня для контроля исключены:

• операции по анонимным счетам;

• платежи через небанковские организации;

• обмен денежных знаков разного достоинства.

• За пандемию коронавируса доля расчетов наличкой выросла, но значительная часть этого оборота не облагается налогами. В связи с этим, государство пытается нормализовать ситуацию и вводит новые нормы контроля над денежными операциями:

• в первую очередь ужесточается контроль над договорами лизинга;

• а также за операциями суммой свыше 600 тыс. руб.

Регулирование затронет иностранные фонды, трасты, партнёрства. Снятие суммы 600 тыс. руб. и выше в банкомате, кассе банка или зачисление ее на счет будет отслеживать Росфинмониторинг. Запрета на проведение таких операций не будет, но информация о них поступит в надзорное ведомство. Проанализировав сделку, федеральная служба решит, есть ли признаки нарушений, и передавать ли информацию в правоохранительные органы.

Обратите внимание! Эта поправка не повлияет на добросовестных экономических агентов, но может усложнить жизнь тем, кто ведет двойную бухгалтерию. Если их поймают на нарушениях, то это приведет к банкротству или ликвидации организации. К физлицам, которые не смогут доказать законность происхождения полученных доходов, также возникнут вопросы.

Появится контроль сделок с недвижимостью со стороны банков.

• Теперь банки будут обязаны отслеживать все расчеты по имущественным сделкам на сумму больше 3 млн. руб. Речь идет о контроле, как безналичных расчетов, так и наличных, когда деньги помещаются в банковскую ячейку. Таким образом, власти будут бороться с ситуацией, когда объект недвижимости по документам продается за одну сумму, а фактически – за другую, в разы больше, чтобы сэкономить на налогах.

• Новые поправки затронут весь перечень контролируемых сделок с недвижимостью – по передаче прав собственности, аренде, ипотеке, коммерческому найму недвижимости.

• Нотариусы, риелторы и юристы будут обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделке, которая заключена на сумму от 3 млн. руб. Следует быть готовым подтвердить легальность происхождения средств на покупку недвижимости, в случае если Росфинмониторингу покажется подозрительным характер сделки.

Ужесточится контроль переводов по почте и пополнения баланса мобильных телефонов.

• Будут контролироваться почтовые переводы на суммы свыше 100 тыс. руб. Если перевод выполнен в иностранной валюте, то его сумму переведут в рублевый эквивалент. Почтовые денежные переводы сейчас не пользуются большой популярностью (легче перевести по карте).

• Снятие наличных со счета телефона на суммы свыше 100 тыс. руб. будет подвергаться тщательной проверке. Если кто-то отправит на Ваш телефон крупную сумму, и Вы захотите ее снять, придется отвечать на вопросы оператора связи и контролирующих органов.

• Усиление контроля неиспользованных остатков в качестве аванса за услуги связи и почтовыми переводами – это мера, направленная на противодействие незаконному обналичиванию денежных средств. Сейчас такие переводы, а также электронные кошельки как раз используются для реализации незаконных схем и непрозрачных операций, которые нужно скрыть от налогообложения.